【不動産賃貸業】借入金との正しい向き合い方｜不安の解消と資本効率の最適化

不動産賃貸業において「借入金」は、事業の成長に不可欠な武器であると同時に、多くの人にとって“心の負担”にもなりがちです。

「もし返済できなくなったら…」
「空室が続いたら破綻するのでは…」

こうした不安は、数字上は問題がなくてもつきまとうものです。

今回は、借入金に対する不安を和らげる方法と、逆に“借入が少なすぎる”ことの非効率性について、マインド面・テクニック面の両面から解説します。

借入金に対する「不安」を解消するマインドセット

◉ 不安を数値化せよ
「なんとなく不安」ほどやっかいなものはありません。
そこで、「空室率が30%になったら？」「金利が1%上がったら？」といったストレスシナリオを具体化し、数値で検証しましょう。

数字に落とし込むことで、対処可能な問題に変換できます。

◉ 借入＝リスクではなく、レバレッジ
借入金は「悪」ではなく、「てこの原理」で自己資金の力を倍増させるレバレッジ効果をもたらす道具です。

自己資金だけで1戸しか買えないところ、借入を使えば3戸買える。
しかも賃料収入も3倍です。
リスクではなく「投資戦略の一部」として捉える視点が重要です。

◉ 「現預金の備え」が心理的支えになる
借入に対する最強の安心材料は、現金です。

元利返済6〜12ヶ月分

大規模修繕2回分（外壁＋設備）

この程度のキャッシュを用意しておけば、万一の事態にも冷静に対応できます。

◉ 売上高返済比率（返済比率）をチェック
まず基本となるのは、「売上高返済比率」＝年間家賃収入に対する年間返済額の割合です。

返済比率評価
～30% 非常に余裕あり（資本余剰）
30〜50% 健全な水準
50〜70% ややリスク高め
70%以上要注意・CF圧迫

あなたの返済比率が50%未満であれば、非常に健全な運営ができているといえます。

◉ DSCR（返済余裕倍率）も併せて確認
DSCR＝営業純利益（NOI） ÷ 年間返済額

これが1.2以上あれば安全圏、1.5以上なら非常に健全です。
毎年の運営実績から、継続的に確認しておきましょう。

◉ 修繕積立・予備費の準備
毎月の家賃の5〜10%を予備費に回し、大規模修繕に備えることは、キャッシュフロー安定化の基本です。

◉ 金利変動に備える
借入が変動金利の場合は、固定金利への借り換えや長期固定の選択で、将来の見通しを安定させられます。

意外と見落とされがちですが、返済比率が低すぎる＝借入をあまり使っていない状態は、実は資本効率が悪く、機会損失につながる可能性があります。

◉ なぜ非効率なのか？
自己資金が眠る（遊休資産）

レバレッジ効果が働かない

ROE（自己資本利益率）が低下

同じ1000万円の資金でも、借入を使えば資産を倍・3倍に増やすことが可能です。

◉ 比較シミュレーション
※仮定の数値。ローンリスク・管理コストを無視。

借入金は、ただ「減らせば安心」という単純な話ではありません。

高すぎる返済比率 → リスク過多

低すぎる返済比率 → 非効率・拡大の停滞

自分の目標（例：早期退職、CF月80万、法人年商1800万円など）に合わせて、最適な借入比率・資本構成を設計することが、戦略的な不動産経営の鍵になります。

借入金への不安は、「漠然としたもの」から「構造化されたリスク」へ変換することで克服できます。
そのうえで、「攻める場面では借入を活かす」という視点を持てば、あなたの不動産事業は一段階レベルアップするでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。